Rénovation énergétique en copropriété : faire les choix qui s’imposent

Améliorer l’isolation thermique de la copropriété : une démarche impérative

La loi Climat et Résilience régit la rénovation énergétique des copropriétés au même titre que celles des autres types de bâtiments. Elle s’appuie sur un calendrier conçu pour accroître par étapes la performance globale du parc immobilier – avec une priorité donnée à l’éradication des ‘passoires thermiques’.

En 2026, la réalisation d’un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) collectif est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire est antérieur à 2013. Pour toutes les copropriété construites il y a plus de 15 ans, il doit s’accompagner d’un PTT (Plan Pluriannuel de Travaux) étalé sur 10 ans.

En parallèle, tout ravalement de façade important doit désormais inclure obligatoirement une rénovation énergétique.

Enfin, l’interdiction de mettre en location un logement en copropriété mal isolé, ou d’en renouveler le bail, touche déjà les logements classés G – l’étiquette énergétique la plus déperditive. Cette interdiction s’étendra, en 2028 et 2034 respectivement, au logements classés F et E. Pour les baux en cours, et ce depuis 2023, toute augmentation du loyer d’un logement classé G ou F est interdite.

Prise de décision collective: le prérequis au lancement des travaux

Les travaux de rénovation énergétique doivent être inscrits par le syndic à l’ordre du jour de l’AG des copropriétaires et approuvés à la majorité simple, sachant que par dérogation, les décisions concernant la rénovation énergétique ne requièrent pas la majorité absolue. À l’occasion de l’AG, les études thermiques, les devis et les aides potentielles devront être présentés aux participants.

Financement des travaux : comment tirer parti au mieux des aides disponibles 

MaPrimeRénov’ Copropriétés constitue le dispositif principal d’aide à la rénovation énergétique. Son attribution est soumise à toute une série de conditions. Quoiqu’elles incluent des cas particuliers, elles exigent, sur le plan général :

• Un gain de performance de 35 % mini. validé par un audit énergétique avant/après. C’est un objectif ambitieux, qui exige souvent un ‘bouquet de travaux’. Au-delà de l’isolation thermique des murs, ils incluent un remplacement des menuiseries et du système de chauffage. On parle alors de « rénovation d’ampleur ».
• Le recours à des intervenants ayant obtenu le label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Ce label valide leur connaissance des règles applicables, leur professionnalisme et la qualité de leurs prestations.
• L’accompagnement du syndic par un AMO (Assistant à Maîtrise d’Ouvrage). À cela s’ajoute une maîtrise d’œuvre complète si le budget des travaux excède 100 000 euros.
• Un délai mini. de 15 ans entre la demande d’aide et la date de construction.
• Une proportion mini. de 75 % de résidences principales au sein de la copropriété (65 % pour les copropriétés de 20 unités maxi.)

Lorsque les conditions requises sont réunies, le plafond défini par le dispositif (25 000 euros HT/logement) couvre généralement 30 – 45 % du coût des travaux.

À noter : seules sont éligibles les copropriétés dûment inscrites au Registre National des Copropriétés. Par ailleurs, les copropriétés dites ‘fragiles’ (charges impayées atteignant 8 % ou plus sur l’année N-2) ou situées en zone de restructuration urbaine bénéficient d’un bonus spécifique de 20 %. Il vient majorer le montant de MaPrimeRénov’.

Des aides complémentaires sont disponibles :

• L’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ), plafonné à 50 000 Euros par logement, permet de financer sans intérêts le reste à charge.
• À cela s’ajoutent des aides spécifiques au bénéfice des ménages à revenus modestes, ainsi que diverses subventions susceptibles d’être octroyées par des organismes locaux.

À noter : la complexité même des divers dispositifs et leur fluctuation d’une année sur l’autre – sans compter la technicité inhérente à une opération de rénovation énergétique – peuvent rendre la navigation difficile entre les règles, les étapes et les aides disponibles.

Aussi le gouvernement a-t-il créé, par l’entremise de France Rénov’, un statut professionnel spécifique : celui de ‘Mon Accompagnateur Rénov’. Ses compétences sont validées par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat). Il joue le rôle de tiers de confiance et de référent pour tous les aspects administratifs, techniques et financiers du projet de rénovation.

Dans le cadre des rénovations d’ampleur en copropriété, le suivi des opérations par un Accompagnateur Rénov’ est obligatoire.

Isolation Thermique par l’Extérieur : une approche qui cumule les avantages

Dans la rénovation énergétique d’une copropriété, l’isolation des murs extérieurs est une priorité – ils sont la principale source de déperditions. Grâce au principe de l’enveloppe, qui élimine la quasi totalité des ponts thermiques, l’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) offre une efficacité inégalée. À cela s’ajoutent cinq avantages qui font la différence :

• Elle assure en une seule opération l’isolation et le ravalement.
• Elle protège durablement le bâti.
• Elle permet de renouveler entièrement l’esthétique des façades.
• Elle évite toute perte de surface habitable, une considération importante dans les zones où le prix du mètre carré est élevé.
• Elle minimise les nuisances en site occupé (le cas le plus fréquent), en évitant toute intervention à l’intérieur du volume habitable.

À noter : hormis les immeubles en pierre de taille, il y a presque toujours un système d’ITE qui préservera le caractère du bâtiment d’origine tout en le dotant d’une performance thermique au meilleur niveau. Cela vaut même pour de nombreux immeubles situés en secteur protégé – et soumis par conséquent à autorisation des ABF (Architectes des Bâtiments de France).

Mise en place de l’ITE : les options possibles

L’ITE se décline en plusieurs variantes. On distingue deux systèmes principaux d’enveloppe isolante :

• Les ETICS (External Thermal Composite Insulation Systems) associent un isolant fixé sur la façade d’origine, un enduit de base noyé dans une armature de renfort fibre de verre et un revêtement de finition – enduit (le cas le plus fréquent) ou parement mince collé. Divers isolants sont disponibles – mousses organiques, laine minérale, laine de verre, fibre de bois, liège, etc. En règle générale, les ETICS conjuguent une excellente efficacité thermique avec des possibilités esthétiques très variées et une mise en œuvre sans surprises, car bien maîtrisée par de nombreux professionnels.
• Les ITE sous bardage ventilé dissocient le parement de finition de l’isolant appliqué sur la façade. Le parement est fixé sur une ossature, elle-même rapportée sur la maçonnerie existante. Cette technique offre une très grande liberté architecturale : les bardages vont du verre jusqu’au bois, en passant par la pierre, le métal et le stratifié. Son prix est sensiblement plus élevé que celui d’un ETICS. Mais le procédé est adapté à des supports très dégradés, qui demanderaient une préparation longue et coûteuse en préalable à un ETICS. Il offre en outre un rendu valorisant et une esthétique souvent spectaculaire. Compte tenu de la technicité du procédé, il est essentiel d’effectuer une préparation sérieuse – y compris un calepinage* complet – et de s’adresser à une entreprise de pose expérimentée.

Dans les deux cas, la liaison entre les parties courantes de l’enveloppe et les ouvertures constitue le talon d’Achille du système d’isolation thermique. Pour éviter les risques de perte d’efficacité et de dégradation de l’ITE, il est indispensable que la liaison entre l’ITE, le tour de la baie et les menuiseries soit traitée de façon irréprochable.

Dans un tel contexte, l’installation de précadres thermo-isolés ALPAC est la solution idéale. Ils s’imposent sur tous les plans – en conjuguant performance thermique, esthétique et pérennité. Le coût des précadres est donc absorbé et compensé par les gains énergétiques qui en résultent. Les précadres rénovation ALPAC permettent même, dans certains cas, de gagner une étiquette énergétique de plus – avec la possibilité, le cas échéant, d’obtenir des aides supplémentaires.

À cela s’ajoute leur préfabrication sur mesure en usine ; elle est le gage d’une haute précision, d’une excellente fiabilité – et d’un gain de temps appréciable sur le chantier.

La thématique des coûts : une remarque en conclusion

La rénovation énergétique offre des bénéfices considérables aux copropriétaires. Mais s’agissant d’une opération complexe nécessitant des intervenants très qualifiés, des systèmes sophistiqués et des matériaux éprouvés, son coût peut être perçu comme élevé. C’est particulièrement vrai pour l’ITE, en dépit d’un ensemble d’avantages sans équivalent.

Vu la variété des situations de départ, des contraintes techniques et des objectifs esthétiques, il est très difficile de donner une fourchette de prix étroite : selon le cas, le prix au m² d’une ITE pourra atteindre, voire dépasser 250 Euros.

En revanche, on peut affirmer que toute offre inférieure à 100 euros au m² pour un système d’ETICS simple devra être considérée comme suspecte : il est improbable qu’elle inclue un système cohérent, éprouvé et garanti par un fabricant réputé, des accessoires de qualité et une main d’œuvre qualifiée.

Aussi est-il essentiel de comparer les offres, de bénéficier d’un accompagnement sérieux et d’exiger des devis précis mentionnant les spécifications et la provenance de tous les composants. La qualité, l’efficacité énergétique et la pérennité des travaux entrepris justifieront largement cet effort.

*Le calepinage est l’opération qui consiste à déterminer la taille et la position de l’intégralité des panneaux de parement, sur la base d’une prise de cotes complète de la façade – y compris ouvertures, balcons, etc.